感觉房子多，现金少?
许多房主觉得权益既令人满意，又令人抓狂。他们拥有价值连城的资产，拥有数万甚至数十万美元的未开发股本，但获取这些股本既不容易，也不便宜。
房屋净值的第一条规则是记住它只存在于纸面上。在你卖掉你的房子之前，它在任何功能上都不会变成现实，而你可能在数年内都不打算卖掉你的房子。
在卖出之前，你能意识到这一点的最接近的方法就是用它来借钱。你有从你的房子中提取资产的几种选择在美国，最常见的两种是房屋净值贷款(二次抵押贷款)和房屋净值信贷额度(HELOCs)。伟德体育苹果手机版
和其他债务一样，每种债务都有各自的风险和优势。以下是在签署附加债务的虚线之前，你需要了解的房屋净值贷款和HELOCs。
房屋净值贷款
房屋净值贷款是一种新的抵押贷款，以你已经拥有的房子为抵押伟德体育苹果手机版，用于利用现有的股本。换句话说，这是一种非购买抵押贷款。伟德体育苹果手机版LendingTree是一个伟大的地方开始寻找房屋净值贷款。
通常情况下，这意味着二次抵押贷款——尽管从技术上讲，如果你伟德体育苹果手机版拥有自己的房子，你可以获得房屋净值贷款作为第一次抵押贷款。一个再融资伟德体育苹果手机版抵押贷款，即使是套现再融资，也不属于房屋净值贷款的定义。
然而，抛开技术差异不谈，术语“二次抵押贷款”和“房屋净值贷款”通常是同义词。伟德体育苹果手机版
房屋净值贷款的优势
了解房屋净值贷款利弊的最好方法是将其与其他类型的债务进行比较。
假设你拥有一套价值10万美元的房产，你想获得这笔权益。你的抵押贷伟德体育苹果手机版款机构不断给你发邮件，敦促你再融资，提取现金，你很想。
但你通常最好是进行二次抵押贷款，而不是进行第一次抵押贷款的再融资。伟德体育苹果手机版首先，贷款人在第二笔抵押贷款中收取的任何积分都将是较小的贷款金额。伟德体育苹果手机版“点”是在结算时收取的贷款费用，相当于贷款总额的1%。因此，5万美元的第二抵押贷款1分仅为500美元，而全额35万美元的再伟德体育苹果手机版融资抵押贷款1分为3500美元。你可以看到，当涉及到住房贷款时，规模是多么重要。
除了费用之外，还有一个更微妙的原因，那就是为什么贷款人更愿意为你的第一笔抵押贷款再融资，以及为什么你应该保持警惕。伟德体育苹果手机版这被称为分期偿还，简短的解释是这样的:在你的贷款期限开始时，几乎所有的月供都用于贷方利息，几乎没有一个用于偿还本金余额。伟德体育苹果手机版随着时间的推移，这种情况开始发生变化，渐渐地，你每月支付的更多款项将用于支付余额，而不是利息。在你的抵押贷款的最后几年，你每个月的大部分支付本金。伟德体育苹果手机版
所以你的贷款期限越长，贷款人的利润就越少。他们想要重新启动分期偿还计划，这样他们就可以从你的付款中提取更多的利息——这就是为什么你应该防止再融资，除非你目前的利率远远高于你提供的再融资利率。鉴于利率长期处于低位，目前很少有美国人被高利率抵押贷款所困。伟德体育苹果手机版
说到利率，你可以通过二次抵押锁定固定利率，这很好。伟德体育苹果手机版但对于HELOCs就不是这样了(稍后会详细介绍)。
房屋净值贷款的缺点
因为抵押贷款机构伟德体育苹果手机版通过再融资赚更多的钱，他们试图激励你再融资，而不是进行第二次抵押贷款。当他们拥有第一留置权而不是第二留置权时，他们也能更好地抵御违约。
他们诱使你再融资的第一种方式是提供明显较低的利率，所以要准备好为第二次抵押贷款支付更多的利息。伟德体育苹果手机版
贷款机构还可能对二次抵押贷款收取更多的费用和积分。伟德体育苹果手机版遵循以下建议获得低息抵押贷款伟德体育苹果手机版当你四处购物和与贷款人谈判的时候。
即使贷款金额相对较小的房屋净值贷款，你仍然必须支付所有相同的固定费用结算。这些费用包括所有权报告和其他费用、结算代理费用、贷方“垃圾费用”、评估费和记录费。无论你借的是3万美元还是30万美元，这些费用通常都是一样的。
事实上，所有这些结算费用通常意味着你最好拿出一个个人贷款或者用信用卡预支现金，即使利率可能更高。在做决定之前，将房屋净值贷款的总成本，包括所有的结算成本和终身贷款利息，与其他选择进行比较。
最后，与HELOCs等循环信贷额度相比，房屋净值贷款是刚性的。它们是典型的贷款，没有灵活性;你可以一次性预支现金，然后在接下来的15到30年里按月支付。
房屋净值贷款的常用用途
第二抵押贷款最常见的用途之一是翻新项目。伟德体育苹果手机版你梦想着安装一个游泳池，阳光房，或15世纪的土耳其浴室，但你支付不起现金。所以你以房屋净值为抵押借钱，考虑到改善会增加你的房子的价值．
这是一个危险的假设，因为并不是所有的装修都能提高房屋价值，而且大多数都不会以股权的形式回报自己。你可能做得更好降低你拥有成本的家庭改善；至少你每个月都能省下一笔钱。
房屋净值贷款的另一个常见用途是债务合并。一个有10种不同贷款的房主，从学生贷款到汽车贷款再到信用卡债务，可能会决定他们宁愿要一笔大额贷款，而不是10笔小额贷款。同样，这在财务上可能有道理，也可能没有道理;仔细阅读债务整合的利弊在继续之前。
人们用二次抵押贷款支付的费用清单是无穷无尽的:成人子女的大学学费、医疗费用、创业——你能伟德体育苹果手机版想到的。如果房价太高，房主就会转向二次抵押贷款来支付。伟德体育苹果手机版
房屋净值信贷额度(HELOCs)
一个HELOC是一个循环信用额度，很像信用卡，以你的房子为抵押。换句话说，贷方对你的房子有留置权，就像抵押贷款贷方那样，所以如果你违约，他们就取消你的房屋赎回权。伟德体育苹果手机版虽然信用卡收伟德斯诺克取现金预支费，而且预支现金的限额低于零售购买，但HELOCs是专门为提现设计的。
HELOCs通常有两个阶段:提取阶段和偿还阶段。在最初的提取阶段，持续5到10年，你可以取出钱，也可以偿还。在提取阶段结束后，您的余额锁定，并进入还款阶段。在这一点上，HELOC实际上变成了第二抵押贷款，你需要在10到20年的时间里定期还款。伟德体育苹果手机版
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HELOCs的优点
HELOCs最明显的好处是它们的灵活性。你可以在需要的时候借钱，还钱，然后再借更多。
与二次抵押贷款一样，你不必再融资，也不伟德体育苹果手机版必从头开始摊销，就可以获得你的股本。
HELOC的利率通常与二次抵押贷款的利率相似。伟德体育苹果手机版这使得它们高于第一次抵押贷款，但低于大多数信用卡或个人贷款，因为信用伟德体育苹果手机版额度是由你的房屋留置权担保的。伟德斯诺克
缺点HELOCs
与二次抵押贷款不同，HELO伟德体育苹果手机版Cs不提供固定利率。由于他们是一个循环的信用额度，你可以预期利率是与浮动的基本利率挂钩的。这意味着你无法在当前的低利率下锁定贷款。今天可负担的信贷额度明天可能会变成毁灭性的高利率债务。
与二次抵押贷款的另一个区别是，如果你的房子贬值，HELOCs可伟德体育苹果手机版以冻结你的信用。你只能指望你的HELOC在你的股本不下降的程度上。
很少有房主意识到的一个风险是，大多数HELOC债权人对租房的限制。有了抵押贷款，伟德体育苹果手机版如果你已经在那里住了至少一年，你就可以搬出你的房子，以出租的形式保留它。但是如果你搬出房子，许多HELOC的贷方会要求你的信用额度。
尽管存在这些差异，但HELOCs确实与房屋净值贷款有一些令人不快的相似之处。首先是结算成本;预计在和解桌上将支付相对较高的费用和费用，从所有权费到评估师费到出借人费。
然后，还有提前还款的风险。虽然这对二次抵押贷款来说也是一个风险，但对HELOCs来说则是一个更大的问题。伟德体育苹果手机版提前还款罚款是指如果你在某个日期前全部还清债务，贷款人会收取的一笔费用——这可能会破坏灵活信贷额度的全部目的，即根据你认为合适的情况提取或偿还。并不是所有的HELOCs都包含提前还款罚款，所以在借款前要仔细检查。
特别注意“无结帐成本”的HELOCs。房屋贷款机构并不是真正意义上的慈善机构，所以如果你看到“无结算成本”的HELOC广告，深入挖掘，找出隐藏费用的确切位置——比如提前还款罚款。
最后，请记住，一旦HELOC滚动到还款阶段，它就会像传统抵押贷款一样进入分期偿还时间表。伟德体育苹果手机版如上所述，这意味着你每个月的大部分还款都用于支付大部分贷款的利息。
HELOCs的常用用途
和房屋净值贷款一样，房主使用HELOCs支付大额开支，如房屋装修、大学学费、债务合并和医疗费用。
但HELOCs增加的灵活性也允许一些更有创造性的使用。例如，作为一名房地产投资者，我看到其他投资者创造性地使用HELOCs来支付新租赁物业的首付款或翻新费用翻转的房子．在完成装修后，他们要么卖掉房子(在翻转的情况下)，要么用长期固定抵押贷款(在租赁的情况下)再融资，并全额偿还他们的HELOC。伟德体育苹果手机版
另外，一些房主维护HELOCs作为应对紧急情况的额外保护层。而不是把几个月的开销放在现金里应急基金在美国，他们只保留了一小部分现金，因为他们知道，如果出现紧急情况，他们可以提取HELOC。这样他们就可以把更多的钱投入到复利和投资中去防止通货膨胀．
第二抵押贷款和HELOCs的替代方案伟德体育苹果手机版
第二抵押贷款和HELOC伟德体育苹果手机版s的结算成本都高得令人担忧。我们说的是四位数。如果你违约，你就会失去你的房子。
尽管房屋净值贷款和HELOCs用途广泛，但它们并不是你唯一的选择。在为你的房子签署第二份债务之前，考虑一下这些选择。
1.个人贷款
值得重申的是:房屋净值贷款和HELOCs的结算成本很高。准备好花掉3000美元到10000美元甚至更多。
在任何情况下，损失那么多钱都会让你大吃一惊的。然而，有两个原因让房主忽略了这些成本:它们被卷进了贷款中，相对于大量的房屋价值和抵押贷款，它们看起来更小。伟德体育苹果手机版
是的,个人贷款的利率通常高于二次抵押贷款。伟德体育苹果手机版但它们的费用也要低得多，因为出借人不需要查询所有权历史、进行评估、记录留置权或进行正式和解。
在承诺第二抵押贷款之前，比较总结算成本和终身贷款利息。伟德体育苹果手机版你可能会惊讶地发现，尽管名义上利率较高，但个人贷款更便宜。
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2.伟德斯诺克信用卡
就像个人贷款提供了房屋净值贷款的无担保替代方案一样，信用卡提供了HELOCs的无担保替代方案。伟德斯诺克
同样的逻辑也适用:即使信用卡的利率更高，它们也不会带来巨大的结算成本。伟德斯诺克因此，许多信用卡也不收取任何首期费或年费。
虽然你可能喜欢从HELOC取现金的想法，但你仍然可以从信用卡借现金。典型的现金预付费用在3%到4%之间，这仍然远远低于你支付的HELOC总结算费用。
这些范围low-APR信伟德斯诺克用卡它收取的利息可能只比HELOC略高，而且没有高昂的结算费用。
3.再融资
是的，你需要考虑到分期偿还计划和欺骗性的贷款人迫使你再融资。但再融资仍是房屋净值贷款和HELOCs的一种选择。
如果你目前有一笔高利率抵押贷款，而且还没有太久的分期偿还期，你可能会找到它伟德体育苹果手机版再融资是有意义的去申请低息贷款。例如，如果你在信用很差的时候买了房子，然后信用评分提高了100分，你现在可能会发现更便宜的贷款选择。
4.反向抵押贷款伟德体育苹果手机版
对于62岁以上的退休房主，反向抵押贷款伟德体育苹果手机版提供额外的收入来源。
反向抵押贷款有很伟德体育苹果手机版多种颜色;你可以一次性支付，按月支付，或选择类似于HELOC的信用额度。或者，就这一点而言，您可以选择这些选项的组合。
与传统贷款不同的是，反向抵押贷款不需要支付任何款项。伟德体育苹果手机版当你去世或出售财产时，出借人可以拿回他们的钱。
因为你不用按月还款，你的信用评分就不重要了。但仅仅因为你不还款，并不意味着贷款是免费的。预计支付所有传统的结算费用，加上每年1.5%的抵押贷款溢价。伟德体育苹果手机版
在借款之前，要做好反向抵押贷款的功课。伟德体育苹果手机版它们不同寻常，也容易被误解，但它们可以为现金短缺的退休人员提供急需的收入。
5.私募基金
没有人说你必须从银行或企业贷款机构借钱。你可以从朋友和家人那里借钱，通常支付的利息和费用要低得多。
根据我的经验，私人“出借人”甚至不会收取费用，因为他们没有遵循出借人的商业模式。相反，他们像投资者一样思考，着眼于风险和回报。当你接近他们讨论贷款问题时，不要提供预付费用，而是提供高利率以满足他们对高回报的渴望。
为了让他们相信你是一个低风险的投资，提供抵押品。你可以让他们持有一件贵重的珠宝，或者你的汽车，甚至你的房子的契约——这些都可以让他们放心，而不用你自掏腰包支付高额的交易费用。
与上面概述的其他类型的无担保信贷一样，你放弃了更高的利息，你就可以从避免的结算成本中获得回报。如果你不按时还钱，你姐姐可能也不会把你赶出家门。可能。
6.提高你的储蓄率，避免债务
是的，从技术上讲，确实存在优质债务。从定义上讲，好的债务会让你从长期来看更富有;例如学生贷款债务和投资房产贷款，这两者都可以增加你的收入。但很少有房主出于“良好债务”的目的而申请房屋净值贷款或HELOC。
与其让自己背负房屋净值债务，不如帮未来的自己一个忙提高你的储蓄率代替。少花多存也许没有立马花钱去安装游泳池那么吸引人，但这是你在积累财富的游戏中走在前面的方式。
想要一个简单的方法来提高你的储蓄率，可以考虑用黑客的方式来减少你的住房费用。然后你可以把每个月的积蓄投资到一个投资帐户M1金融或者存到高收益的储蓄账户里CIT银行．
最后一句
在2008年房地产危机之后，有一种说法是专家们喜欢说的。他们批评房主“把他们的房子当成自动取款机”。
是的，这是居高临下。但毫无疑问，他们说的是人们申请房屋净值贷款和HELOCs，这样他们现在就可以花掉他们的股本，而不是等到卖掉他们的房子才能实现这些收益。
当你评估你的借款选择时，总是要小心运行总终身贷款成本。不仅要比较HELOCs和房屋净值贷款的利弊，还要比较上面列出的替代方案。特别要注意的是，不要因为在25万美元的房价中，5000美元的成交成本显得微不足道，就沾沾自喜。
你申请过HELOC或房屋净值贷款吗?你有什么经历?
